Не позже 15 июня законодательное собрание штата Нью-Йорк будет рассматривать вопрос о продлении или непродлении действующего законодательства, регулирующего съемное жилье, которое подпадает под категорию «rent-stabilized apartments». Это квартиры, плата за которые регулируется законом 1969 года «О стабилизации квартплаты». В соответствии с ним была создана Комиссия по регулированию квартплаты (Rent Guidelines Board); были введены определенные правила и ограничения, касающиеся повышения арендной платы за такое жилье.
Закон этот сам по себе является несовершенным, и вдобавок власти штата Нью-Йорк выхолостили его с помощью «дерегуляции» в 1993 году, однако отсутствие даже такого законодательства – если заседающие в Олбани политики его не продлят – снимет последние тормоза с безудержного роста квартплаты в Нью-Йорке.
Организации, выступающие в защиту прав квартиросъемщиков, требуют не только продлить действие закона, регулирующего квартиры со стабилизированной арендной платой, но и ужесточить его таким образом, чтобы лендлорды не могли вытворять те «рыночные» фокусы, о которых говорится в статье Де Блазио.
О чем пишет мэр?
Действующие законы, отмечает Де Блазио, не могут служить защитой от быстро растущей дороговизны «стабилизированного» жилья и выселения из него людей. «Жильцы квартир со стабилизованной квартплатой подвергаются прессингу и незаконному выселению. Их бомбардируют бесконечными предложениями желающие «выкупить» это жилье, заманивая их «быстрым долларом» в обмен на выселение», – пишет мэр.
Далее он указывает, что четверть века назад «домовладельческое лобби начало демонтаж законов о найме жилья, охраняющих права жильцов, и с тех пор из-под защиты этих законов было выведено 290 000 квартир».
Де Блазио призывает легислатуру штата, которая полностью находится под контролем демократов, повернуть вспять этот процесс и принять законы, защищающие жильцов «стабилизированного» жилья. Своими силами город не может с этим справиться, хотя он многое делает в этом направлении – например, гарантированно предоставляет адвокатов всем, кто подвергается давлению или угрозам выселения.
Домовладельцы по максимуму используют те лазейки, которые есть в действующем законодательстве. Де Блазио приводит конкретный пример. В районе Вашингтон-Хайтс (северо-западная часть Манхэттена) квартира со стабилизованной арендной платой, имеющая две спальни, стоит $1250 в месяц. Это – доступная цена. «Но она не долго будет оставаться таковой, – пишет мэр. – Лендлорд с помощью лазеек (все из которых законны) выведет эту квартиру на уровень рыночной цены».
Как именно? При смене жильца домовладелец поднимет квартплату на $300. Если нового жильца удастся через год выдавить и заселить нового – добавляй еще $300. Потом лендлорд «потратит тысячи на дорогостоящую бытовую технику и отделку», после чего он сможет добавить к арендной плате данной квартиры еще $1200, а то и больше.
«И тогда, – говорит мэр, – лендлорд получит заветное число... $2775 – вот тот порог, за которым можно переводить квартиру на рыночную цену, и тогда уже можно заламывать любую квартплату. Каждый из этих шагов является вполне законным. И разрушительным для города и его трудящегося населения».
Вот эти самые, вполне законные, шаги мэр Де Блазио и организации – защитники прав квартиросъемщиков призывают запретить. Никаких повышений квартплаты при смене жильцов. Никаких скачков аренды при ремонте жилья, которое в этом нуждается. Никаких извращенных стимулов в виде «магического числа – порога в $2775, который позволяет лендлордам выводить квартиры на рынок». «Мы не можем больше позволить себе потерю ни единой квартиры со стабилизованной квартплатой», – заявляет мэр.
Разъясняем ситуацию
По состоянию на 2017 год в городе Нью-Йорке было свыше 2 млн съемных квартир (данные исследования Housing Vacancy Survey), из которых 42,9% имели никак не регулируемую квартплату («по цене свободного рынка»). Остальные квартиры (57,1%) тем или иным образом регулировались в ценовом отношении: это квартиры или со стабилизованной квартплатой, или с контролем квартплаты (rent-controlled), или с каким-либо другим видом государственного регулирования согласно той или иной программе.
В чем заключается разница между стабилизированной и контролируемой квартплатой? Последняя жестче: на «контролируемую» квартиру можно повышать арендную плату только до определенной суммы и не выше, и только с согласия директивных органов. Живущие в таких квартирах люди не подписывают ежегодные договора о найме жилья – для них действует определенный «статут» постоянного характера. До достижения установленного максимума лендлорд может повышать квартплату не больше чем на 7,5% в год, независимо от обстоятельств. Все «rent-controlled apartments» находятся в домах, построенных до 1947 года, поэтому число таких квартир только уменьшается и увеличиваться никогда не будет. В Нью-Йорк-Сити сейчас 22 000 квартир этого типа. Жить в них на законных основаниях могут лишь те, кто безвыездно там проживает с 1971 года или является законным наследником такого жильца (например, дети или кто-то, кто жил вместе с ныне покойным жильцом такой квартиры и ее унаследовал).
Квартиры с контролируемой арендной платой не заселяются заново по старой схеме, когда освобождаются. Когда жильцы уезжают или умирают, эти квартиры переходят в разряд «стабилизированных», если в доме шесть или более квартир и если этот дом находится в Нью-Йорк-Сити, Вестчестер-каунти, Рокленд-каунти или Нассау-каунти (часть Лонг-Айленда). Во всех других случаях с квартплаты снимаются всякие ограничения, и домовладелец может сдавать освободившуюся квартиру по любой цене.
Что касается «rent-stabilized apartments», то их в городе Нью-Йорке насчитывается 1 млн, и их жильцы защищены гораздо слабее, чем те, кто живет в «контролируемых» квартирах. Хотя при смене жильцов эти квартиры не могут быть явочным порядком переброшены на «свободный рынок», но, как говорилось выше, лендлорды вправе скачкообразно повысить квартплату в связи с новым заселением и затратами на ремонт и «усовершенствования» (в дополнение к ежегодному повышению, утвержденному властями). И выселить из этих квартир легче, чем из «контролируемых».
Как это остановить?
Когда Де Блазио говорит о 290 тысячах исчезнувших квартир со стабилизированной квартплатой (а другие источники называют даже более высокие цифры), надо учитывать, что их количество было бы еще больше, если бы не маленький источник пополнения: город предоставляет налоговые льготы девелоперам, которые отдают часть квартир в «стабилизированный» жилфонд.
Но это проблемы не решает – даже по льготным ценам такие квартиры стоят очень недешево. Защитники прав квартиросъемщиков говорят, что вместо льгот девелоперам в обмен на штучные квартиры городские власти должны были бы резко увеличить инвестиции в строительство по-настоящему доступного, дешевого жилья для малоимущих.
Среди тех мер, которых требуют от законодателей штата активисты движения за права жильцов, на первом месте – отмена пороговой суммы квартплаты, введенной в 1994 году, за которой лендлорды могут выводить квартиру на «свободный рынок». Дальше идет отмена правила, позволяющего домовладельцам повышать квартплату на 20% при смене жильцов. Следующий номер – ликвидация возможности резко повышать квартплату в случае ремонта, реставрации и прочих «усовершенствований» (один из домовладельцев Нью-Йорка, активно злоупотреблявший этим, – нынешний президент США, указывает The New York Times).
Еще один жульнический «финт в законе» – так называемая «предпочтительная аренда». Она предполагает, что лендлорд может по своей прихоти сдать кому-то «стабилизированную» квартиру по цене ниже официально установленной, но он же потом может преподнести «льготнику» неприятный сюрприз – резкий ценовой скачок при продлении лиза. Предлагается сделать «подарок от лендлорда» перманентным: если сдал по дешевке, то навсегда.
По инициативе новоиспеченного сенатора штата Джулии Салазар появилось еще одно предложение: запретить лендлордам не продлевать лиз или выселять жильцов «без уважительной причины» и распространить это правило на дома минимум с четырьмя, а не шестью (как сейчас) «стабилизированными» квартирами.
Весь этот пакет предлагаемых мер идет под названием «universal», то есть «всеобщий»: имеется в виду, что эти законоположения должны распространяться не только на нью-йоркский «downstate», то есть главный мегаполис с окрестностями, но и на «upstate». В «Имперском штате» 3 млн квартиросъемщиков, и половина из них имеет непосильную квартплату – более 30% семейного дохода.
В легислатуре штата, а также со стороны губернатора, идея жилищной реформы пользуется поддержкой. Но, как водится, дьявол в деталях: одни поддерживают всё, другие – только часть, третьи – тоже часть, но другую... Старое законодательство действует до 15 июня, а сессия легислатуры закроется 19-го числа. Время уже поджимает.
