С самого начала было ясно, что речь идет о временной передышке. Около 44 миллионов семей – треть всего населения США – арендуют жилье. Многие из них находились под защитой с тех пор, как в марте 2020 года Конгресс принял так называемый CARES Act, ставший основанием для моратория. Теперь огромному количеству съемщиков предстоит вновь научиться действовать самостоятельно, а не опираться на заботливо протянутую из государственного офиса руку поддержки.
С чем они столкнутся сегодня на рынке недвижимости?
И аренда жилья, и покупка в 2022 году будут обходиться дороже.
Специалисты в области real estate предсказывают, что рент будет расти в большей степени, чем стоимость недвижимости. Но в действительности трудно сказать, как поведет себя рынок. Прогноз на повышение рента в национальном масштабе – 7,1%. Рост цен на дома к концу 2021 года измерялся двузначными цифрами. По некоторым оценкам, в 2022 году этот рост несколько замедлится. В феврале 2021 года в среднем стоимость домов в национальном масштабе выросла на 10,4%. А в феврале 2022 года, как ожидается, она подрастет по сравнению с тем же месяцем прошлого года лишь на
3,2%. Еще один важный фактор, который следует иметь в виду тем, кто планирует купить: процент на моргидж, согласно прогнозам, пойдет вверх.
Домовладельцы, которые сдают жилье в аренду, еще имеют право на федеральную помощь в тех случаях, когда съемщик не в состоянии платить. Деньги распределяются через штатные каналы. Но фонды ограничены и иссякают быстро. На всех денег не хватит. Некоторые отчаявшиеся лендлорды предпочли продать свои дома или квартиры. Причем не так уж мало случаев, когда покупателями оказались прежние жильцы. Это означает, что ресурсы жилья для рента сократятся и предложений о сдаче внаем в наступившем году может оказаться меньше.
Изменятся и отношения между лендлордами и квартиросъемщиками. Хозяевам надоест платить счета за свою недвижимость и выслушивать от жильцов сетования на то, что те не в состоянии заплатить. Рассчитывать на то, что, если что не так, можно будет выселить неплательщиков? Это большая морока. Поэтому лендлорды, как ожидается, станут более придирчивы в выборе потенциальных жильцов и будут тщательнее изучать их финансовое положение, чтобы не напороться на неприятности. Стало быть, тем, кто хочет снять жилье, надо быть готовым к более дотошной проверке кредитной и рабочей истории. Наверняка от многих будут требовать больше рекомендаций и справок.
Мораторий на выселение предоставил должникам возможность отсрочить выплаты. Но никто не обещал прощения долгов, хотя некоторые горячие головы настаивали на том, что надо бы это внести в законодательство. Этих радикалов не послушали. Так что настало время платить или собирать свои пожитки и освобождать жилплощадь.
С окончанием запрета на выселение домовладельцы получат право требовать своего в судах. И они, несомненно, этим воспользуются. Причем смогут претендовать не только на взыскание сумм, не полученных во время моратория, но и подавать гражданские иски на доставивших им столько неприятностей жильцов. И если выиграют дело, никакие отговорки, ссылки на то, что нет денег, не помогут. Решение суда в пользу истца открывает возможность регулярно отбирать у ответчика часть зарплаты до тех пор, пока он полностью не рассчитается.
Если вам грозит выселение
Перспектива, конечно, нерадостная. Однако впадать в панику не следует. Да, пандемия продолжается, инфляция растет, так же, как и цены на чуть ли не все товары и услуги. Но ситуация не безнадежна. Жильцы, которые не в состоянии платить, все же могут рассчитывать на кое-какую помощь от властей. Только теперь речь не идет о возобновлении моратория. Ставка делается на местные программы финансовой помощи и квартиросъемщикам, и лендлордам. Эти программы отличаются спецификой в разных штатах, графствах и городах. Получить информацию относительно конкретного места, где вы живете, можно на сайте федеральной организации Consumer Financial Protection Bureau https://www.consumerfinance.gov.
Так что же все-таки делать, если вы запутались в долгах во время пандемии и не в силах выплатить их сейчас? Прежде всего осознать тот факт, что с окончанием моратория вам реально грозит выселение. Можно ли попытаться договориться с лендлордом о том, чтобы не выселял, а со временем вы вернете долги?
Даже если сегодня рент вам не по карману, вести переговоры стоит. Некоторые лендлорды готовы разговаривать с жильцами, другие не готовы. Но попытаться нелишне.
Не секрет, что во время пандемии некоторые жильцы прекратили вносить квартплату, хотя работу не теряли и деньги, судя по всему, у них были. Просто решили воспользоваться ситуацией, рассчитывая на то, что их долги спишут. Лендлорды об этом знают. Вряд ли они дадут таким ловкачам отсрочку.
Но если у вас действительно плохое финансовое положение, постарайтесь заплатить хотя бы часть рента и попросите домовладельца разрешить вам, когда дела улучшатся, отдать остальное частями, добавляя растянутый долг к регулярной месячной квартплате.
А как быть, если лендлорд все-таки начал процесс выселения? Без профессиональной юридической помощи справиться будет нелегко. Обратитесь в American Bar Association https://www.americanbar.org. Вам помогут подобрать адвоката, который оказывает услуги бесплатно или за небольшую плату. Есть и другая предоставляющая бесплатные услуги организация – Legal Services Corp, выйдите на ее сайт lsc.gov. Нажмите кнопку “Get Legal Help”. Этот линк выведет вас на местные службы юридической помощи, которые, как правило, оказывают содействие бесплатно.
В любом случае, если вы получили официальное уведомление о выселении, не оставляйте его без внимания. Приходите на судебные слушания, отстаивайте свою позицию, старайтесь найти веские аргументы. Помните, что единственным легальным основанием для выселения должно служить решение суда.
Как получить помощь для оплаты жилья?
Обратитесь в одно из некоммерческих консультационных агентств из числа тех, что одобрены Department of Housing and Urban Development (HUD).
Как найти то, что вам нужно? Выйдите на сайт hud.gov. Нажмите на кнопку “Rental Assistance”. А затем поищите линк к housing counseling agency. Или просто позвоните по телефону 800-569-4287.
Министерство финансов (The Treasury Department) составило список сайтов, на которых можно узнать, как работает программа Emergency Rental Assistance (ERA), рассчитанная на то, чтобы помогать и квартиросъемщикам, и лендлордам. На сайте treasury.gov нажмите кнопку “Find rental assistance”. Затем найдите раздел, который позволит вам найти информацию о штате, в котором вы живете.
Если вы не разбираетесь в Интернете, воспользуйтесь телефоном 211. Во многих штатах вас соединят со специалистом, который подскажет, в какое местное агентство или общинный центр вы можете обратиться со своими нуждами.
Памятка для «хорошего жильца»
Как уже упоминалось, одна из тенденций 2022 года – снимать жилье может оказаться труднее, спрос будет превышать предложение и домовладельцы смогут позволить себе быть разборчивее.
Том Скализи, консультант интернет-компании Bob Vila, составил перечень рекомендаций, как вести себя квартиросъемщику, чтобы выглядеть привлекательней в глазах лендлорда.
Если у вас есть собака или другое любимое животное, ни в коем случае не скрывайте этого при вселении. В тексте договора об аренде может быть строка о том, что держать животных нельзя. Промолчите про своего пса или кошечку – и это может послужить основанием для выселения.
Многие лендлорды позволяют сдавать часть снимаемого вами жилья в субаренду. Но это надо обговорить и получить от владельца письменное разрешение. Даже если право на субаренду записано в законе штата, личное согласие лендлорда поможет избежать неприятностей.
Если вы заметили какие-либо неисправности в оборудовании, сообщите, не откладывая, лендлорду. К примеру, если в электрической сети часто возникают замыкания, это может привести к пожару. Следите за водой и канализацией. Плохо стекает вода в раковине, течь в туалете, грязь в воде... Не скажете об этом вовремя – ситуация может обернуться против вас.
То же самое с бытовыми приборами. Если они записаны в договоре об аренде и не работают, скажите лендлорду. Он обязан их починить или заменить. В противном случае, когда вы будете съезжать с квартиры, у вас могут вычесть стоимость ремонта из аванса
(security deposit). Если приборы не упомянуты в договоре, чинить их – ваша ответственность. Но когда вы это делаете, ставьте в известность лендлорда.
То же самое необходимо сделать, если случайно залили пол, причем так, что для осушения требуются услуги профессионала. Когда вы ему заплатите, покажите квитанции лендлорду. Если что-то было сделано плохо, он должен предъявить претензии подрядчику, а не вам.
Заметили в квартире плесень – не молчите, известите лендлорда. Иначе при выезде из квартиры можете потерять деньги. Их вычтут из security deposit. Да и вообще жить с плесенью вредно: она способствует респираторным и кожным заболеваниям, вызывает головные боли. Пусть лучше этой проблемой занимается лендлорд.
Если завелись клопы или вы заметили мышиные испражнения, незамедлительно сообщите об этом. Хотя насекомые и грызуны не ваша вина, тем не менее ответственность могут возложить на вас. Чтобы не допустить этого, проявите расторопность.
Если у вас возникли финансовые проблемы, не скрывайте этого от лендлорда и поговорите с ним, что называется, по душам. Может быть, придете к соглашению о частичной выплате рента в расчете на то, что ситуация должна улучшиться. Если вы в остальном в порядке, разумный лендлорд пойдет навстречу, так как не захочет вас терять, зная, что добросовестного жильца найти нелегко.
