Как понизить рент во время пандемии

Специалисты по недвижимости советуют пересмотреть условия контракта по аренде

13.05.2020 в 19:23, просмотров: 288

Арендаторы жилья и коммерческих помещений слегка перевели дух. В Нью-Йорке губернатор Куомо продлил мораторий на выселение за неуплату рента. Срок истекал 20 июня. Куомо передвинул его еще на два месяца – до 20 августа. Это относится и к жильцам, и к съемщикам коммерческой недвижимости. Он также пообещал подписать два указа.

Как понизить рент во время пандемии

В одном лендлордам будет запрещено во время пандемии брать «штраф» за просроченный рент. А в другом жильцам будет дано право воспользоваться для ежемесячной оплаты внесенным прежде авансом – так называемым security deposit.

Перед тем как губернатор принял решение, законодатели левого толка подталкивали его вообще отменить рент. Давление было сильное. 1 мая десятки ньюйоркцев проехали по Второй авеню в Манхэттене, выставив знаки с хэштегом # CancelRent. Этот лозунг распространился также в социальных сетях. Неудивительно: американцы борются сейчас за то, чтобы свести концы с концами в условиях рушащейся от пандемии экономики. Но Куомо устоял. Он лишь пообещал ближе к 20 августа пересмотреть, если потребуется, свою нынешнюю позицию.

«Я надеюсь, что сейчас семьи получат некоторую передышку, – сказал он. – Я понимаю их тревогу. Я отдаю себе отчет в том, что они живут под стрессом. Однако будем помнить, кто мы такие и каковы наши принципы».

Тем не менее идея «универсального моратория» на рент и моргиджи продолжает витать в воздухе. На днях она материализовалась в письме, которое направили лидерам Палаты представителей и Сената члены Конгресса Александрия Окасио-Кортес и Грэйс Менг. Они представляют Квинс и Бронкс – районы, которые пострадали от последствий COVID-19 больше всего в стране. К ним присоединились другие известные законодатели- демократы от Нью-Йорка на Капитолийском холме. Авторы письма предлагают отменить арендную плату за недвижимость и ипотеку на все время, пока будет продолжаться пандемия, а после ее окончания еще шесть месяцев.

Потери лендлордов должны быть компенсированы через специальную программу, осуществляемую Министерством жилья и городского развития. Эта же программа гарантирует им «прощение» неуплаченных моргиджей. Ведь миллионы американцев сейчас остались без работы. Если не отменить рент, предупреждают политики, это приведет к всплеску бездомности. А универсальность моратория, который рассчитан на всех независимо от уровня дохода, обеспечит поток помощи «без всяких бюрократических препон».

Во что обойдется такой план? Сами авторы письма не высказываются по этому поводу. Но пресс-секретарь Окасио-Кортес Лорен Хитт сказала, что ликвидация рента будет стоить $66 млрд в месяц. Является ли вся эта затея утопией? Скорее всего. Конечно, мысль о том, чтобы продолжительное время не платить за квартиру, кажется заманчивой. Но надо подумать и о другой стороне. Ведь доход от рента дает возможность лендлордам оплачивать налоги, моргиджи и другие расходы. В Нью-Йорке большинство сдаваемых в аренду зданий отнюдь не принадлежат к категории роскошной недвижимости. 40% квартир находятся в домах, в которых 50 и меньше единиц жилья. Оно стареет, требует ремонта, профилактики и т.п., а стало быть, и немалых денег. Так что мы все, как говорится, находимся в одной лодке, и отмена рента без досточной компенсации может привести к очередному ипотечному кризису. Но ясно, что делать что-то надо и без кардинальных мер не выжить.

Федеральная программа финансовой помощи малому бизнесу Paycheck Protection Program (PPP) требует, чтобы 75% получаемых денег шли на зарплату работникам и не больше 25% на рент, проценты по моргиджу и коммунальные услуги. Эта пропорция оказалась нежизненной. 25% не хватает. «Это ограничение – ошибка, – считает Гленн Хаббард, почетный декан школы бизнеса Колумбийского университета. – Она отражает недостаток понимания, с какими расходами приходится иметь дело малым бизнесам».

Будет ли исправлена эта ошибка? В Конгрессе говорят о необходимости нового пакета помощи, в котором $100 млрд должно быть отведено на немедленную помощь в оплате аренды (emergency rental assistance). Но когда придет эта помощь?

А в ожидании, пока это произойдет, можно и сегодня предпринять какие-то пусть небольшие, но полезные шаги. Одна из рекомендаций съемщикам – постараться в ходе переговоров с владельцами добиться изменения каких-то условий аренды.

Брокер Влад Портер работает с коммерческой недвижимостью. Многие его клиенты стараются сейчас пересмотреть контракты. У каждого своя ситуация, свои требования. Иногда они приемлемы, иногда нет. Но большинство вариантов укладываются в четыре категории.

Уменьшение рента (rent reduction). Если вы запросите меньшую цену, которая соответствует сегодняшней рыночной ситуации, то, может быть, и удастся уговорить лендлорда. Главное - не идите на переговоры, не изучив мотивацию хозяина помещения и не изучив рынок. Многие арендаторы коммерческих помещений просят сейчас 10% скидки до окончания срока договора об аренде. Лендлордам это гарантирует стабильность, а съемщикам хоть немного экономит расходы. Выгода должна быть обоюдной.

Бесплатный рент (rent abatement). Можно вести разговор о временном снижении на конкретный срок. Многие сейчас просят около двух месяцев бесплатной аренды. Хозяева помещений редко соглашаются на это.

Скидка, которая позже будет компенсирована (rent deferral). Это вроде займа. Сейчас у вас нет денег и вы не платите ничего, но после оговоренного периода возвращаете все недоплаченное, иногда с процентами. Попросту говоря, это отсрочка платежа.

Partial rent abatement. Вы получаете три месяца бесплатного рента, затем вносите, скажем, в ближайшие три месяца 50%, а потом возобновляете полную оплату плюс постепенно возвращаете задолженность.

Владельцам бизнесов сейчас оказывают поддержку в виде бесплатных консультаций и вебинаров. Много полезной информации на сайтах Small Business Development Center (SBDC) по ссылке americassbdc.org и negotiatingrecession.com.

Ситуация на рынке недвижимости сложная, неопределенная, трудно предсказуемая.

– Мы сейчас не имеем права показывать клиенту жилье, которое он собирается приобрести или снять. Не можем назначать никаких персональных встреч, – рассказывает брокер Светлана Боровски из Бруклина. – Нельзя послать фотографа. Аппрейзер может появиться лишь после заключения контракта. Все, что разрешается сделать, – это видеотур. Но многие ли готовы покупать квартиру или дом, основываясь на видео? Кооперативы не разрешают ни въезжать новым жильцам, ни выезжать нынешним.

– Сейчас можно услышать разговоры о том, что вся ситуация в реал-эстейте может кардинально измениться после того, как кончится эпидемия. Например, некоторые компании, привыкнув к тому, что сотрудники вполне успешно работают из дома, будут снимать меньше офисных помещений?

– Это не исключено, но, думаю, главным образом для больших компаний. А вообще я убеждена, что условия нашей работы действительно изменятся. В планах открытия экономики после эпидемии мы отнесены ко второй фазе – после производственной сферы. Но даже когда мы откроемся, я не сомневаюсь, что останутся некоторые ограничения. А пока нам остается следить за развитием ситуации и за рынком, который всегда подсказывает, что нужно делать в данный момент.

Между тем::

Во вторник спикер Палаты представителей Нэнси Пелоси представила законопроект о новом пакете экономической помощи в размере свыше 3 триллионов долларов. Из них 1 триллион долларов будет выделен на нужды штатов и городов, дополнительные выплаты за работу в опасных условиях работникам ключевых служб и новый раунд выплат всем жителям США. Демократы предлагают напрямую оказывать помощь в размере $1200 каждому американцу (и до $6000 на каждую семью), а также основать фонд жилищной помощи объемом $175 миллиардов долларов для оплаты арендных и ипотечных платежей.

75 миллиардов долларов предлагается выделить на расширение тестирования на коронавирус.

Кроме того, авторы проекта предлагают продлить до января 2021 года выплату повышенных федеральных пособий по безработице в размере 600 долларов в неделю, увеличить на 15% бюджет на продуктовые карты для малоимущих и выделить новые субсидии для оплаты медицинских страховых взносов уволенных работников. Демократы также предложили предоставить налоговые льготы для удержания сотрудников.

Голосование по законопроекту состоится в пятницу. Республиканцы пока не поддержали эту инициативу.


|