В местах новых застроек квартплата понижается

Но активисты Two Bridges об этом не знают

Активисты в микрорайоне Two Bridges на юго-восточной оконечности Манхэттена замедлили строительство двух люксовых жилых башен, которые должны были появиться рядом с одним уже возведенным небоскребом.

Но активисты Two Bridges об этом не знают

Активисты опасались, что современные, красивые и дорогие сооружения в их относительно дешевом и малоэстетичном районе разогреют рынок недвижимости и приведут к росту квартплаты. Экономисты, в свою очередь, утверждают, что новое строительство — единственный способ решить проблему дефицита жилья, из-за которого и происходит повышение квартирной платы. Даже дорогое жилье на круг обернется понижением стоимости аренды.

Голос народа против голоса специалистов, если перевести на русский латинское изречение, вынесенное в заголовок. Кто ближе к истине? Обратите внимание на уточняющее «на круг», под ним подразумевается, что обе стороны могут быть правы: цены в мегаполисе в целом упадут благодаря новостройкам, а в каком-то отдельно взятом микрорайоне, ставшем более привлекательным, - повысятся.

Впрочем, что показывают конкретные исследования? Анализ общенациональных данных содержит однозначный вывод: в местах, где появляются точечные застройки, даже дорогие, квартплата понижается. При условии — и это очень важно, — что стоимость квартплаты в новых домах определяет рынок, государство ничего не регулирует. И наоборот: в местах, где новое строительство не поощряется, квартплата если и понижается, то не столь ощутимо, как в местах, благосклонных к застройщикам.

При этом не факт, что семьи с низкими доходами, живущие в домах с регулируемой квартплатой, выигрывают от соседства с вновь обозначившимся дорогим чисто рыночным жильем.

Новое жилое строительство, не обремененное госрегулированием, ориентировано сегодня на многоэтажные дома как минимум с 50 квартирами. Медианная квартплата там - $1620 в месяц, что на 78% выше медианной по стране в целом. Разрыв между этими показателями все время увеличивается. Именно на эти точечные застройки и обращен гнев левонастроенных активистов.

Если новостройка привлекает жильцов, заметно более состоятельных, чем их соседи, то в отдельных случаях квартплаты по микрорайону действительно могут подняться. Просто в силу того, что под новых жильцов там же открываются более дорогие кафе, рестораны, магазины. Микрорайон становится более желанным и престижным, растет стоимость земельных участков, а с ними и квартплата. Но на круг, совокупно, этот эффект обуржуазивания более чем нейтрализует сам факт увеличения фонда наличного жилья: увеличение последнего на 10%, согласно исследованиям, ведет к понижению квартплаты на 1% в радиусе 150 м от новой постройки. Но, будем честны, тут есть нюанс: от нового дорогого жилья выигрывают главным образом те, кто уже живет в аналогичных или чуть более дешевых домах, владельцы которых корректируют взимаемую квартплату в сторону понижения просто в силу появления конкурентов. Съемщики же в нижнем сегменте рынка этого эффекта не чувствуют, как не чувствуют его и жильцы домов, отстоящих от новостройки более чем на 150 метров.

Ряд исследований рисуют чуть иную картину: новостройки не столько понижают квартплату, сколько сдерживают темпы ее роста в районах, уже ставших престижными, в которых квартплаты и так росли стремительно и продолжали бы расти столь же стремительно в отсутствие нового строительства. Тот же эффект, отмечают аналитики, имел бы место, если бы застройщику запретили строить новый многоэтажный люксовый дом, но разрешили бы отдельным состоятельным людям скупать там же индивидуальные относительно дешевые дома и основательно их облагораживать.

Под чертой мы имеем следующее. «Наши исследования не отрицают факта высокой квартплаты, а просто заключают, что новое строительство не усугубляет существующую проблему дороговизны жилья и способно в определенных условиях содействовать ее облегчению», - констатирует профессор N.Y.U. Ингрид Гульд-Эллен.

Закончим следующим сценарием, который обнаружили исследователи в Миннеаполисе: люди, живущие по соседству с новой люксовой многоэтажкой, поначалу сталкиваются с небольшим ростом своей квартплаты, но уже в среднесрочной перспективе, если их доходы повышаются, могут позволить себе въехать в люксовую многоэтажку, если она стала чуть менее люксовой в силу простого физического износа либо потому, что часть жильцов многоэтажки перебралась в еще более престижный дом.

Словом, сложные социальные явления надобно оценивать не только сиюминутно, но и в динамике, во временном разрезе. То же самое относится к сравнению капитализма и социализма.

Что еще почитать

В регионах

Новости региона

Все новости

Новости

Самое читаемое

Автовзгляд

Womanhit

Охотники.ру