Я сам по мере возможности стараюсь избегать англицизмов, но разрешите для удобства использовать две эти кальки, наряду с «домовладельцами» и «жильцами».
В этой войне, которая длится дольше войны Алой и Белой Розы, никто не побеждает, вернее, победа капризно кочует из одного лагеря в другой. Решающий фактор здесь – позиция государства и представляющих его интересы городских институтов. Об этом мы поговорим чуть ниже. А пока – самые свежие новости с жилищного фронта.
Корреспондент «Нью-Йорк таймс» Мирейя Наварро сообщает: «лендлорды» активизировали давнее и хорошо уже знакомое оружие – «байаутс» (buyouts) в битве с самыми незащищенными противниками – малоимущими “тенантами“.
Что такое «байаутс»? Это выкуп или, иначе говоря, отступные, которые хозяева платят по согласию «невыгодным» жильцам, чтобы те съехали из квартиры или дома. Жильцы невыгодные, потому что они, клиенты рент-контроля и рент-стабилизации, живут очень давно на этой площади и платят очень маленькую аренду.
Повысить ее резко лендлорду не дают законы, а избавившись от жильцов, он сможет сдать квартиру уже по коммерческой цене, в разы превышающей текущий рент.
Сразу же, видимо, следует уточнить, какие дома подпадают под рент-контроль и рент-стабилизацию. Итак, рент-контроль действует в жилых домах, построенных до февраля 1947 года в муниципалитетах, не отменивших послевоенную программу экстренной помощи нуждающимся жильцам. Помимо города Нью-Йорк, в штате Нью-Йорк это Олбани, Буффало и еще около пятидесяти муниципалитетов.
Что касается рент-стабилизации, то она действует: если в доме шесть и более квартир, если дом построен в период с 1947 до 1974 года, если он не кооператив и не кондо, и если вы, вселившись в него между 1993 годом и 23 июня 2011 года, платите не более 2000 долл. в месяц, или, вселившись после 24 июня 2011, платите до 2500 долл. в месяц.
Примерно половина всего жилого фонда в городе, сдающегося в аренду, подпадает под разные типы рент-регулирования. Впрочем, есть и множество исключений из вышеприведенных правил. Чтобы разобраться, к какой именно категории относится дом, в котором вы живете, имеет смысл связаться с агентством, которое этими вопросами специально знанимается. Называется оно NY State Division of Housing and Community Renewal (DHCR).
Телефон 718-739-6400 или 866-275-3437. Сайт: http://www.nyshcr.org/AboutUs/contact.htm
«Таймс» описывает случаи, когда лендлорды предлагают несговорчивым жильцам таких рент-контрольных и рент-стабизированных домов от 5 тыс. до 100 тыс. долларов за то, чтобы те выехали. Сразу уточню, чтобы некоторые читатели не разволновались, - речь идет о Манхэттене, а не о Бруклине, Квинсе и Бронксе.
Газета приводит историю одного иммигранта-азиата, который с женой снимает студию за 500 баксов в месяц. Так вот выкуп ему предлагался 100 тысяч! Но они упорствовали, и тогда хозяин пригрозил им судом и дал им 18 дней, чтобы те съехали.
Почему они отказываются? Да потому что отступных, как они прикинули, хватит только на какое-то время, учитывая, что коммерческие цены на аренду в Манхэттене космические.
Помимо пряника в виде «байаута», домовладельцы, пишет газета, вовсю используют кнут в виде угроз, неделания насущного ремонта и даже внезапной замены замков в квартире в момент капитального ремонта, когда жильцы вынуждены временно съехать.
Тут стоит напомнить, что в 2008 году штат Нью-Йорк и наш одноименный город приняли закон, запрещающий домовладельцам использовать вышеперечисленные и прочие незаконные и неэтичные методы выкуривания неудобных жильцов.
Соответственно, после принятия закона возросло число жалоб на этот счет в жилищный горотдел – с 541 в 2012 году до 748 в прошлом году. Впрочем, большинство жалоб оказались отклоненными. Из 3200 дел, поступивших в этот департамент с 2008 года, 600 закончились мировыми сделками, а 44 завершились обвинением лендлордов в запугивании тенантов.
Резкий рост числа конфликтов связан напрямую с тем, что спрос на дома с рент-контролем разных типов, где проживают малоимущие граждане, сейчас резко возрос. Их покупают предприимчивые девелоперы и прочие инвесторы, которые хотят переделывать жилье под кондоминиумы для зажиточных людей. Особенно популярна схема, по которой две-три маленькие квартиры соединяют и переделывают под роскошные апартаменты.
Очевидно, что городские власти призваны отстаивать во всех этих конфликтах интересы малоимущих жильцов, особенно при таком радикальном мэре-демократе, как Билл де Блазио. В ходе предвыборной кампании прошлого года он, помнится, клялся и божился, что будет бороться с имущественным неравенством.
Справедливости ради укажем, что в прошлом месяце муниципальный Совет по нормативам аренды установил на предстоящий год (с октября 2014 по сентябрь 2015 года) потолок повышения арендной платы в «стабилизированных» квартирах в размере 1 процент на год и 2,75 процента на два года.
Это самый низкий процент повышения за 45 лет! И коснется он примерно миллиона квартир. Напомню, что предыдущий процент равнялся 4 (на два года – 7,75 проц). Есть разница? Еще какая!
Впрочем, в правилах есть удобная лазейка для домовладельцев, и с этим никакой Дон Кихот в мэрии поделать ничего не может. Как только правдами, или чаще неправдами, лендлорду удается выдавить жильца, он высвобождается из-под ярма «рент-контроля», если есть жильцы, готовые выкладывать за квартиру 2500 долларов в месяц. Такие цены еще редкость в Бруклине и Квинсе, но в Манхэттене это уже норма, ценовой середняк.
Но самое интересное, что в русскоязычной общине все в этом отношении складывается не совсем так, как в остальных этнических анклавах Большого Нью-Йорка. Я пришел к этому выводу после разговоров с компетентными людьми, имеющими богатый опыт в деле разруливания споров между лендлордами и тенантами.
«Кто-то из моих коллег считает практику «байаутов» незаконной, другие рассматривают ее в легальном поле, - сказала корреспонденту «ВНС» Айрин Коренблит, со-партнер юридической фирмы «Коренблит & Вассерман», работающей, в том числе, и на русскоязычном сегменте рынка недвижимости. - Особенно вариант отступных стал популярным после урагана «Сэнди», когда люди оказались в ужасном положении.
Помочь заново отстроиться им могла только финансовая помощь государства или достойные «байауты» от владельцев их домов и квартир, то есть держателей мортгиджа. Но это в основном в области желаемого, но нереального. На практике получается так: семья, купившая давным-давно дом на Стэтен-Айленде за 30-40 тысяч долларов, получает от государства помощь в размере 100 тысяч. И что они могут на нынешнем рынке купить за эти деньги? Ничего! Даже «студию» не купишь!»
«Про «байауты» в русской общине я не слышала, - призналась Марьяна Нетис, директор крупной социальной программы в Еврейском общинном центре (JCH) Бенсонхерста. – Но ведь есть несколько законных вариантов платить рент, меньший чем коммерческий, но, к сожалению, наши люди мало что про это знают. Все знают только про Восьмую программу и завидуют тем, кто успел ее получить.
Но есть еще преференциальный рент, когда ты платишь за жилье на 100-300 долларов меньше, чем обычный рент. Есть специальная программа SCRIE заморозки рента для людей, достигших 62 лет, а также программа DRIE для нетрудоспособных. Об этих и других программах мы охотно рассказываем нашим клиентам, помогаем их оформить».
По словам Марьяны, есть неплохие новости на этом фронте. До 1 июля с.г. заморозку рента могли получать семьи с совокупным доходом до 29 тыс. долл., - конечно, если они живут в домах, подпадающих под рент-контроль и стабилизированный рент. А теперь потолок возможного дохода подняли очень существенно - до 50 тыс. долл. То есть гораздо больше людей, в том числе те, кого можно причислить к среднему классу, смогут воспользоваться финансовыми льготами и тем самым облегчить себе жизнь.
Что касается богоданной Восьмой программы, то, увы, довольно часто возникают инциденты из-за сбоев громоздкого бюрократического механизма. Документы застревают и порой теряются. Лендлорд, не получив вовремя очередное уведомление от горвластей о продлении программы для конкретного жильца, немедленно выставляет ему счет без учета скидки.
То есть на несколько сот долларов больше. Чем дольше задержка с документами на продление, тем больше сумма долга, тем суровей тон писем лендлорда, тем отчаянней крик о помощи потерявшего надежду на справедливость жильца.
Куды бечь обиженному лендлордом тенанту? В упомянутом выше JCH Бенсонхерста раз в месяц принимает городской адвокат. Бесплатно. Есть в городе такая замечательная организация – Группа юридической помощи, сокращенно NYLAG. Адвокат - от них. Четыре часа приема, 8 клиентов, по полчаса на каждого. Вроде бы немного. Но, как объяснила Марьяна, значительному числу жалобщиков она помогает сама, когда убеждается, что закон лендлордом не нарушен и к адвокату записывать клиента не имеет никакого смысла.
«Лендлорд вызывает людей в суд, - говорит Марьяна, - людей, которые фактически ничего не нарушили. Восьмая программа ему установила платеж, скажем, 250 долларов в месяц. И ни центом больше. А хозяин его забрасывает письмами и вызовами в суд – вы должны сто, двести, тысячу.
Люди нервничают, теряют здоровье, не спят, приходят к нам жаловаться. У меня недавно был клиент, которого прямо из зала суда забрала скорая помощь. Хорошо, что он настолько скрупулезный человек, что у него есть точная картотека за последние десять лет, куда подшит каждый уплаченный счет, каждая бумажка переписки с государством и лендлордом. Это очень важно для успеха в суде».
Объективно в самом трудном положении оказываются те, кто снимают жилье в кооперативах и в частных домах. Там хозяин может делать все, что хочет. Рынок! Если дом не подпадает под рент-контроль и «стабилизированный» рент, он может назначить любую сумму. И многие, проклиная все на свете, вынуждены платить.
Но вы расскажите о трудностях коммерческой аренды получателям социального пособия SSI. Им тоже приходится весьма туго. Напомню, что предыдущие волны иммиграции 80-90 годов выплеснули на кисельные берега Америки эмигрантов из бывшего Советского Союза - преимущественно немолодых и с низким уровнем дохода. Они, в большинстве своем, успели впрыгнуть в уходящий поезд Восьмой программы.
В 2007 году заветную программу вновь на короткое время, буквально на пару лет, приоткрыли. И многие наши успели в нее протиснуться.
Те же, кто остался на перроне и довольствуются пособием SSI и фудстемпами, зачастую оказываются перед неразрешимой дилеммой. На пособие нормальное комфортное жилье снять сегодня почти невозможно. Как, например, получая пособие в 800 долл, можно оплачивать рент в тысячу?
Некоторые берут «руммейтов», то есть создают американский вариант коммуналки, тайно подсдают свое жилье. Мы же знаем, наши люди ловки и предприимчивы, особенно в критических ситуациях.
«Кто-то из наших охотно взял бы отступные и стал бы искать другую квартиру, - считает Марьяна. – Но это так непросто. Где сегодня в русском Бруклине можно найти дешевую и хорошую квартиру? В русских районах – невозможно, нереально! А выезжать в другие районы, где иной, непривычный культурный энвайронмент, люди просто не хотят».
«Какой еще «байаут»?! – изумилась Римма Харламова, жительница Бруклина, бывшая москвичка, приехавшая в Америку в 1997 году. – Не слышала, чтобы кому-то из наших предлагали отступные. Уверена, многие с удовольствием бы таким шансом воспользовались».
Вместо «байаута» лендлорды в домах, где живут наши люди, используют совсем другую тактику. Римма поделилась с «ВНС» собственным опытом. Она жила в хорошем доме на Оушн-авеню в Бруклине, на углу с улицей S, в просторной односпальной квартире за 900 с лишним долларов в месяц.
Наличие ее и еще нескольких жильцов-долгожителей с относительно низким рентом совершенно не устраивало лендлорда, который спал и видел, чтобы избавиться от них и резко поднять плату для новых тенантов. Так вот две-три зимы он фактически не топил, температура в доме упала до 55-56 градусов по Фаренгейту.
Звонили по номеру 311, собирали подписи, жаловались властям. Все врубили электрообогреватели, счета за электричество платили сумасшедшие. Лендлорд исправно платил штрафы и в ус не дул. Ему так было выгодней.
Слабонервные, не выдержав прессинга, съехали. Римме, по ее словам, повезло – как раз подошла ее очередь в льготный кооперативный дом в Бэй-Ридже.
Что сегодня? «Прошлую зиму исправно топили, - сказала мне Зинаида, жительница того самого дома на углу Оушн-авеню и улицы S, которую я встретил у подъезда. – Видимо, сильно нажали на лендлорда. Но претензии у нас есть. Грязно, не моют стены в холле и коридорах. Кто-то курит на лестничных площадках, и дым тянет в квартиры. Говорила много раз об этом суперу, все бесполезно».
«Самое главное - знать законы, - убеждена Марьяна Нетис. – Например, каждые два года хозяин должен сделать в доме ремонт. Он не должен красить стены в какой-то особый цвет. Но побелить и привести в порядок сантехнику и отопление обязан. Не надо бегать несколько раз в день к суперу. Надо написать письмо лендлорду и послать его заказной почтой.
Одно письмо, если надо, второе, если надо, третье. Это очень поможет в дальнейшем. Наши люди удивляются: «Да я же говорила суперу!». Да хоть тысячу раз говорила, суду все это пустое, нужны официальные документы, бумаги».
Осторожный азиатский товарищ из статьи в «Таймс» отказался от ста тысяч баксов «байаута», высчитав, что этой суммы ему хватит на коммерческий рент только на два с половиной года. Азиаты - странные ребята. Наши люди мечтали бы, чтобы им кто-нибудь когда-нибудь предложил сотку отступных.
Как-нибудь перекрутимся, найдем варианты. Чего заглядывать так далеко в будущее? Мы же неисправимые оптимисты. Да и Де Блазио, будем надеяться, нас не даст в обиду.
