Вначале хочу сделать небольшое отступление. Дороговизну аренды ощущают на себе не только квартиросъемщики, но и арендаторы бизнес-площадей - владельцы магазинов, ресторанов, различных общественных организаций и т.д. Агентство Bloomberg недавно писало о том, как дорожает аренда в Нью-Йорк-сити на примере района вокруг Юнион-сквер (эта часть Манхэттена примыкает к 14-й улице). В этом году закроется одно из самых популярных заведений на площади Union Square - Republic, где с 1995 года потчуют тайской лапшой и прочей вкусной «азиатчиной». С тех пор этот район радикально изменился - почти не осталось бродяг и наркоманов, появился магазин для состоятельно-разборчивых клиентов Whole Foods, а рядом в жилом доме квартира в пентхаусе недавно была продана за $16 млн. Слишком круто для небольших и недорогих торговых и общепитовских заведений.
Закрываются или переезжают в другие места бизнесы, расположенные не только в районе Юнион-сквер, - этот процесс наблюдается и в некоторых частях Бруклина, и в манхэттенском СоХо, и в других районах Нью-Йорка. Но еще больше, чем бизнесы, дороговизну на себе ощущают индивидуальные арендаторы - люди, которые работают в большом городе и пытаются снять там жилье. Уже давным-давно стало «нормой», что молодые люди (заметьте: хорошо зарабатывающие) снимают в Нью-Йорке квартиру на троих или четверых, поскольку снимать одному - пупок развяжется, никакой зарплаты не хватит.
Еще одной «нормой» стало то, что работающим в Нью-Йорке людям с небольшой зарплатой приходится жить далеко за пределами «Большого яблока», тратя на дорогу (в оба конца) два, три или даже четыре часа в день. Есть немало людей, кто, работая в Нью-Йорке, живет аж в Пенсильвании - не в последнюю очередь семьи с детьми. Родители пытаются обеспечить детям «жизненное пространство», сняв или купив вместо квартиры дом, но ни в самом мегаполисе, ни в его ближних окрестностях не находят ничего по своему карману.
Нет в мире дороже
Любой американский риэлтор скажет вам, что три региональных рынка в Америке практически не подвержены ценовому падению: Нью-Йорк, Бостон и Сан-Франциско (речь идет о метрополиях - городах-мегаполисах с окрестностями). Даже «великая рецессия» 2008-2009 годов не сумела значительно сбить цены на недвижимость в этих трех метрополиях, и после ценового падения восстановление было более быстрым, чем в других местах.
Эту традиционную картину подтверждает свежее исследование, в ходе которого сопоставлялись цены на риэл-истейт не только в США, а во всем мире. Оказалось, что нет на свете более дорогой аренды квартир, чем в американских городах «большой тройки» - Сан-Франциско, Нью-Йорке и Бостоне. Они заняли первые три строчки в табели о рангах 124 мировых мегаполисов.
Согласно индексу Nested's 2017 Rental Affordability Index (его ежегодно составляет онлайновое риэлторское агентство Nested), средняя цена семейной квартиры в Сан-Франциско составляет $4000 в месяц, и для ее оплаты надо зарабатывать не меньше $163 000 в год. Для одинокого арендатора ежемесячная квартплата за минимально приемлемое жилье составляет в Сан-Франциско $2078 в месяц, в Нью-Йорке - $1994, в Бостоне - $1721. За ними следуют Гонконг ($1608) и Дубаи ($1482).
Но дорого - не обязательно значит хорошо. Помимо близости к работе, есть и другие критерии, влияющие на выбор того или иного варианта, - например, качество школ. Если вы живете в плохом (дешевом) районе, школы там будут плохие, и вам придется (если, конечно, есть на то материальная возможность) отдавать детей в частную школу. Другая альтернатива - переехать в хороший загородный район, где бесплатные государственные школы достаточно хороши для того, чтобы не надо было думать о частной школе.
Почему именно в загородный район - ведь хорошие районы есть и внутри города, не так ли? Так-то оно так, но даже если вы будете жить в очень дорогом и как бы хорошем районе большого города, то государственные школы там будут, как правило, плохие. По той простой причине, что где-то рядом в этом же городе находятся неблагополучные районы, из которых детей возят на автобусах в ваш благополучный район, в школу рядом с вами. И из-за этого школа становится плохой - или, в лучшем случае, так себе.
В пригородах скоро будет не лучше
Учитывая все это, в последние 30-40 лет десятки миллионов американских семей переехали из городов в пригороды. Однако в последние годы эта перемена в жизни людей не всегда бывает к лучшему. Как пишет газета леволиберальной ориентации The Nation, по пятам за ними в пригороды ехала бедность.
Если раньше ареалом обитания нищеты были почти исключительно городские гетто (не считая индейских резерваций), то теперь пригороды стремительно их догоняют. Темпы роста бедности в пригородных районах намного выше, чем в городах, - за последнюю четверть века пригородная нищета увеличилась в полтора раза. Если в 2000 году чуть более 50% американской нищеты приходилось на города, то к 2015 году удельный вес городов снизился до 43% - соответственно выросла бедность в пригородах. В семи из десяти главных пригородных районов Чикаго количество бедняков за этот период удвоилось.
Социологи указывают на ошибочность стереотипа, согласно которому бедность в пригородах - это результат отток бедноты из городов. Пригородные городки и поселки имеют меньшую структурную сопротивляемость кризисным явлениям, чем крупные города. По ним более сильно бьют и экономический спад, и бюджетные сокращения.
Правда, пригородная бедность - не обязательно пригородное явление. Поясню эту мысль. Журнал The Atlantic, ссылаясь на исследование Института Брукингса, пишет: «Целых 88% бедняков Атланты живут в пригородах». Но, подчеркивает журнал, в самом городе Атланта живут всего лишь 8% жителей этой метрополии. В штате Джорджия административные границы проведены таким образом, что получается: почти все живут в пригородах!
Несмотря на опережающий рост бедности в пригородах, указывает Центр изучения жилищных проблем Гарвардского университета, непропорционально большая часть бедности по-прежнему приходится на города. Но главная проблема - не городская или пригородная бедность, а рост бедности в целом, в масштабах всей страны. В 2000 году в метрополии Денвера было 44 района, которые считались бедняцкими (это значит, что как минимум 20% населения живет за чертой бедности). К 2015 году число таких районов выросло до 111.
Куда же податься?
Как разобраться в сложной ситуации, когда нужно делать выбор между «городом и деревней»? Ну, во-первых, не все работают биржевыми брокерами и корпоративными адвокатами - есть масса более приземленных профессий, по которым работу можно найти с таким же успехом в «деревне», как и в городе. Если у вас такая профессия, то зачем стремиться в Бостон, Нью-Йорк, Сиэтл или Лос-Анджелес? Можно и жить, и работать в более спокойных местах, не слишком отдаленных от этих мегаполисов, - чтобы можно было съездить в большой город на выставку, концерт или спортивный матч. И даже если в маленьком городке вы будете зарабатывать меньше, чем в Нью-Йорке или Чикаго, то и расходы у вас там тоже будут другие - меньшие, чем в мегаполисе. Во-вторых, при решении вопроса о том, где жить, бывает очень полезно пользоваться информационными ресурсами. В Интернете есть справочные службы и базы данных, из которых вы можете узнать и качество школ, и состав населения, и уровень преступности, и наличие общественного транспорта и прочей инфраструктуры в том или ином районе. В-третьих, надо реально оценивать свои возможности как в денежном плане, так и в отношении здоровья. Здоровья может понадобиться очень много, если вы будете жить где-то на дальних выселках, откуда до работы надо ехать два часа (и столько же - назад, домой).
В общем, как говорят американцы, «используйте здравый смысл» - он поможет вам принять правильное решение. Удачи!
