Подводные камни при покупке дома

Закон подлости

13 июля 2017 в 08:42, просмотров: 459

Несколько лет беспорядочных скачков цен на покупку жилья сменились, по мнению экспертов специального сайта о недвижимости BrickUnderground, штилем в продажах (то есть, цены на покупку остановились).

Подводные камни при покупке дома

Однако рент продолжает расти. Недавно помогала перевезти вещи приятелю, переезжающему из студии за $900, и в случайном диалоге с хозяйкой студии узнала, что теперь она будет стоить $1400. В связи с этим все чаще слышу фразу: «Нужно покупать дом, пока цены снова не подскочили». Логично, но что нужно знать перед тем, как покупать его?

По итогам опроса самых разных людей, включая домовладельцев, риэлтеров и девелоперов, все претензии, которые потребитель имеет или может иметь к будущему дому, делятся на три группы: технические, социальные и территориальные.

Технические детали

Технические претензии касаются материала, из которого сделан дом (это может быть дерево, камень, панель, пластик), и проблем, связанных именно с этим материалом: термитов, черной плесени, химических реактивов, использованных при обработке дерева и покрытий для этого дерева. Деревянные дома, которых в штате Нью-Йорк, да и не только в нем, строится много, оказались весьма резонансной темой: многие боятся их покупать, мотивируя свой страх высокой изнашиваемостью и термитами. Сторонники дерева указывают на его экологическую чистоту и высокую теплоизоляцию. Следует разобраться, действительно ли деревянные дома так плохи, или же на них возводят напраслину.

Виктор, строитель, никогда не стал бы покупать деревянный дом. На вопрос «почему», отвечает недвусмысленно: «мне же дышать всем этим. По технологии дерево, чтобы оно в меньшей степени подвергалось гниению и распаду и чтоб не съедалось термитами, обрабатывают химией».

Другой специалист в этой области, прораб Иван Продан, наоборот, защищает деревянные дома: «Во-первых, химия сейчас совсем другая - и жить с ней в доме совершенно неопасно. Во-вторых, общая схема обработки древесины изменилась – дерево перед использованием «вываривают», после чего оно приобретает зеленоватый оттенок и освобождается от всех на свете проблем – от личинок термитов, от всех подверженных гниению фрагментов – поэтому не следует бояться плесени в деревянных домах. Наоборот, деревянный дом дышит, он более экологичен, а черная плесень больше всего любит как раз бетон. Деревянный дом можно обшить кирпичем, сайдингом – и внешне он даже и на деревянный-то похож не будет. Сейчас именно таких домов большинство, и я бы выбрал именно такой».

Что касается аварийного состояния домов, выставленных на продажу, и того, можем ли мы о нем не знать, Иван отвечает: «Не можем, здесь все чисто. Существует специальная инспекция, New York Building Inspection, и инспектор придирчиво проверяет каждый дом перед его сдачей, оценка инспектора также заносится в документы, и мы, как правило, всегда знаем, если вдруг что-то не в порядке. Но все обычно в порядке: дом надо сдать, а сдать дом, построенный плохо, не получится».

Михаил, проработавший прорабом 30 лет в России, но с американским строительством не связанный по причине пенсионного возраста, говорит вот что: «В каждой местности существуют свои нормы глубины залегания фундамента. Если вы живете в местности, которая часто омывается дождями, узнайте, какие нормы залегания фундамента приняты в вашем штате, и проверьте по документам, все ли там соответствует, потому что дождь, шторм, ураган очень сильно способствуют тому, что фундамент размоет и дом может свалиться на глазах. Нормы, вроде бы, всегда соответствуют – проверки там жесткие, но с другой стороны, посмотрите, что было после урагана “Сэнди”! И еще одно очень важное замечание: внимательно осмотрите внешнюю часть дома перед покупкой. На ней не должно быть ни одной вертикальной трещины. Если увидели хотя бы одну, даже маленькую, – откажитесь от покупки данного дома».

Иван Продан утверждает, что новые дома этим не страдают, речь о трещинах и аварийном состоянии может идти только о доме, которому 100-150 лет. Инспектором проверяется все: и сантехника, и стекловата, и покрытия, и изоляция – все, что должно соответствовать нормам. Пока новый дом не получит необходимых бумаг – он не будет сдан. Инспектор и комиссия несут личную ответственность за то, что они подписали. Однако со временем дом может дать просадку, могут появиться трещины, тут нет гарантий – дом может простоять без проблем очень долго, а может что-то и случиться, и тогда жилец имеет полное право заказать новую инспекцию. В ситуации, если обнаружены серьезные проблемы, вы можете добиться финансовой компенсации, выплаты страховки или сноса дома.

Часто такие «несоответствия» специально ищут и находят люди, желающие решить свои финансовые проблемы, в частности, получить страховку.

Иван также развеивает миф о кирпичных частных домах в Бруклине. «Бруклин – это деревянные дома, – говорит он. - И если нам кажется, что они кирпичные – это означает, что мы многого о них не знаем. Основная начинка таких домов – все-таки дерево, которое дает тепло и вентиляцию, а вот внешне как фундамент, так и стены могут быть обшиты кирпичом «для форсу». Каменные дома строятся в южных штатах, подверженных стихийным бедствиям – ураганам, штормам. Дерево, при всех его достоинствах, менее стойко к таким явлениям. “Сэнди” в Нью-Йорке было скорее исключением, чем правилом, и таких ураганов, как “Сэнди”, в нашей местности не случается обычно сотни лет».

По оценкам специалистов по продаже недвижимости, каменный дом в среднем на 50 тыс. долларов дороже деревянного.

Социальные детали и территория

Когда мы говорим о социальных свойствах дома, то при этом мы имеем в виду дом в определенных общинах или охраняемых зонах, доступ на территорию которых ограничен жильцами и их гостями. Дома в таких коммьюнити продаются и покупаются частными лицами совершенно так же, как и другие дома, однако если вы купили дом именно в коммьюнити, приготовьтесь соблюдать его правила.

Георгий, недавно вышедший на пенсию, категорически не желает покупать дом в пределах коммьюнити: «Я не собираюсь ни у кого спрашивать разрешения перед тем, как покрасить фасад или передвинуть мусорный бак! - говорит он, - я привык сам решать, каким будет мой дом, и ни с кем не сверяться в этих вопросах».

Но для многих важнее такие плюсы этих домов, как секьюрити, бассейн, библиотека, бесплатный спортзал, гарантированная парковка.

Наталья, оценщик недвижимости, к социальным «меткам» сугубо отрицательного свойства относит так называемые «дома с крестами»: «Крест – это общепринятый знак того, что ранее в этом доме проживали бомжи – это если мы говорим о покупке жилья, где уже жили, в том числе с аукциона. Если мы говорим о доме, который перед продажей долго простоял пустым. Такой дом рисковано покупать, даже если внешне он выглядит прилично, – там, возможно, внутри проблемы, какие можно исправить только при помощи серьезного ремонта».

Самая проблемная территория – это, конечно, лес. В лесу предпочтительно покупать только каменные дома, поскольку деревянные погодных условий могут не выдержать. Считается, что каждые пять лет деревянный дом в лесу нужно ремонтировать. Именно их больше всего любят насекомые, а повышенная влажность для дерева губительнее, чем для камня.

Посетите этот район в плохую погоду

В бруклинском районе Sheepshead Bay, например, есть небольшое количество мелких улочек с аккуратными белыми домиками, каждый из которых внешне выглядит соблазнительно. Однако это лишь в хорошую погоду. Дома расположены в низине, и асфальтовые тропинки между ними огорожены бордюром. Этот бордюр образует мини-бассейн глубиной по щиколотку, по причине чего без резиновых сапог между домами в дождливую погоду передвигаться попросту нельзя. И это не огрех строителей – это особенность местности и дорожного планирования тридцатилетней давности.

Отопление и вода

Александр М. и его семья, где четверо детей, задумались о покупке дома 8 лет назад. «Главная деталь, на которую я хотел бы обратить ваше внимание – сочетание водопровода и отопления. Это то, что стало для нас сюрпризом. Дом мы присмотрели в Монро, штат Нью-Йорк, отдельно стоящий, симпатичный, однако мы планировали там жить все время, круглый год, а постройки этой местности были ориентированы на дачный образ жизни. Что это означает: на территории коммьюнити действует общий водопровод, работает с апреля по октябрь, а отдельно стоящим домам должен полагаться свой колодец. Таким образом, если ты купил дом в коммьюнити, то зимой туда нужно привозить свою воду – буквально в багажнике, в бутылях. По идее, свой колодец может решить эту проблему, но возникает вторая: вода замерзает в трубах при температуре ниже 14 градусов по Фаренгейту. И мы вынуждены были провести теплоизоляцию водопровода, чтобы вода текла из крана. Можно ее, правда, и не выключать, чтобы она текла и не замерзала – но это экстремальный метод. Отопление – электрическое, например, обогреватели, могут косвенно помочь: дом будет в принципе теплым весь, и вода замерзать не должна».

Своим каменным, кстати, домом, семья Александра довольна: в дождливую погоду в каменном доме хорошо сохраняется тепло и сухость.

Как обойти закон подлости?

По «закону подлости» самые главные недостатки дома мы обычно видим тогда, когда уже вселились в него. Сколько бы времени мы ни осматривали дома, сколько бы ни читали литературы, закон подлости окажется сильнее нас. И именно на этот случай решение все же есть.

Для тех людей, которые далеки от технических понятий в строительстве, но хотели бы приобрести дом с минимальным количеством сюрпризов, существует две опции: rent to buy – возможность оплатить месячную аренду дома и за этот месяц проверить всё, и лишь после этого покупать (иногда арендная плата включена в стоимость дома), и независимая экспертиза, которую проводит ряд специальных оценочных компаний. Они проверяют дом и составляют полный список всех «сюрпризов», с которыми будущий жилец сможет столкнуться после вселения. Экспертиза такая может стоить чуть больше тысячи долларов, в зависимости от размера дома и его местонахождения.





Партнеры