Недвижимость как новый мыльный пузырь

Назад, в будущее

16 марта 2017 в 09:01, просмотров: 678

Начну с собственного опыта. Я продаю студию на Манхэттен-Бич в Бруклине. В 2009 г. она стоила $110 тыс., а сейчас риэлтор поставил $260 тыс. Впечатляет, правда?

Недвижимость как новый мыльный пузырь

Эксперты объясняют разогрев рынка недостатком предложения, жилье улетает быстрее, чем в прошлые годы. Продажи новых домов, по информации Бюро переписи населения и Министерства жилищного строительства и городского развития, выросли на 12,2% и практически достигли уровня докризисного 2007 г.

Согласно данным мониторинговых служб, жилье стабильно дорожает, в декабре темп роста цен достиг максимума за 2,5 года. В январе он еще ускорился. Среди крупных городов лидирует Сиэтл, но и Нью-Йорк не отстает.

Лакмусовые ипотечные кредиты

К чему это все? К тому, что кризис 2008 г. начался с проблем у ипотечных гигантов «Фанни Мэй» и «Фредди Мак». Его триггером стал перегрев рынка недвижимости, к чему привела бесконтрольность со стороны Федеральной резервной системы (ФРС) и республиканского правительства. Параллельно, если помните, неудержимо росли биржевые индексы и надувался финансовый пузырь. Лопнув, он привел к глобальному экономическому кризису. Но сейчас индексы растут еще быстрее, хотя состояние экономики не дает особых поводов, так не пора ли задуматься?

Финансы - это в первую очередь банки. В ноябре Джейк Роббинс, портфельный управляющий Premier Asset Management, говорил, что для этого сектора Трамп лучше Хиллари Клинтон. Банкиры ожидали от него сокращения числа системно значимых банков, которые должны ежегодно проходить стресс-тесты ФРС. Ассоциация американских банков жаловалась ему, что высокие требования к капиталу затрудняют бизнес, и надеялась на отмену антикризисного закона Додда-Фрэнка. Этот закон, принятый в 2010 г., регулировал аппетиты финансовых институтов, что позволило США быстро выйти из кризиса. В частности, он обязывал увеличить долю собственного капитала во избежание чрезмерной задолженности. Но республиканцы, виновники прошлого кризиса, ничему не научились и считают эти ограничения слишком бюрократичными. Трамп отзывался об этом законе как об «очень негативном факторе», мешающем банкам «давать кредиты людям, которым они нужны».

«Думаю, что в кратко- и среднесрочной перспективе избрание Трампа пойдет на пользу рынку акций», - цитировала Financial Times стратегического аналитика Janus Capital Джорджа Мариса, а директор по инвестициям UBS Марк Хэфел утверждал, что от ослабления регулирования выиграют не только банки, но и энергетические компании. Насчет последних Хэфель ошибся, как раз у них и только у них курс акций в последние месяцы падает, но Трамп таки подписал документ о пересмотре закона Додда-Франка, и теперь именно банки лидируют по росту биржевых котировок. Например, у Bank of America они с ноября выросли на 65% (фантастический для банкинга результат!), у банковского холдинга Morgan Stanley на 50%, почти такой же рост у Goldman Sachs и лишь чуть хуже дела у JPMorgan Chase и других крупных банков. Даже у высокотехнологичных компаний, таких как Apple, успехи скромнее.

Да, снятие ограничений оживляет экономическую деятельность, но ценой риска надувания финансовых пузырей. И рынок недвижимости - излюбленное поле и средство для такого надувания. Между прочим, JPMorgan Chase - один из двух крупнейших ипотечных кредиторов США. Есть ли поводы для беспокойства? Есть. Ибо вторая причина разогрева рынка, помимо недостатка предложения, - низкие ставки ипотечных выплат. Да, они также пошли вверх и сейчас в среднем составляют 4,2% по 30-летним займам, но летом колебались около 3,5%! Это слишком оптимистичные кредиты. Даже в момент надувания пузыря на этом рынке, когда банки давали их налево и направо, ставки превышали 6%. Впрочем, это во многом объяснялось увеличением доли субстандартных кредитов, особо рискованных, выдаваемых заемщику с ненадежной или весьма короткой кредитной историей. Боюсь, те времена возвращаютсяѕ

Подъем ставок, очевидно, вызван спросом на жилье. Строители не успевают за ним, сказываются нехватка площадок под застройку, рабочих рук и финансирования. Поэтому цены будут только расти и время дешевых домов ушло. В декабре, согласно данным Национальной ассоциации риэлторов, медианная цена новых домов достигла $322,500, что почти на 40% выше цены вторичного жилья. Доля домов в пределах $150,000 - менее 3% рынка, и это плохая новость для покупателей со скромными доходами. Помимо прочего это свидетельствует о том, что банки и федеральные агентства снова щедро дают ипотечные кредиты. По данным совета управляющих ФРС, сумма кредитов по ипотеке быстро растет и по итогам ушедшего года составила более $14,29 трлн, что уже довольно близко к рекордному показателю 2008 года (14,72 трлн).

Откуда и куда деньги?

Что касается 2000-х годов, то помимо кредитов, многие, включая рабочих, были разбалованы высокими доходами. К примеру, General Motors, Ford и Chrysler платили рабочим более $70 в час, в полтора раза больше японских компаний. Сейчас ставки в Автопроме куда ниже и составляют около $40 в час. И в целом доходы трудящихся невысоки и растут крайне медленно. Тем не менее, продажи домов растут - как и цены на недвижимость. Очевидно, за счет дешевых кредитов и покупки жилья богатыми иностранными инвесторами.

Чтобы оценить перспективы этого рынка, вернемся к биржевым индексам - и к цене на нефть. Вот уже четыре месяца продолжается победное ралли котировок акций, и биржевая эйфория перестает вызывать восторги. Бурный рост индексов говорит скорее об ажиотаже, о завышенных ожиданиях, о коллективном возбуждении биржевиков и не отражает реального состояния экономики. Доказательством служит резкий скачок индексов после выступления Трампа перед Конгрессом (в сущности, пафосного набора общих слов) и его падение на следующий день, когда стал набирать обороты скандал, вызванный связями все новых членов команды президента с всемогущим и «токсичным» российским послом.

Об этом свидетельствуют также неважные дела энергетических гигантов, любимцев Трампа. В первой тридцатке "Доу-Джонса" есть лишь три неудачника, лишь акции Exxon Mobil, Chevron и General Electric демонстрируют падение в годовом исчислении. И это не случайность, но показательная тенденция, характеризующая смену приоритетов в экономике. Недаром цена на нефть, державшаяся на довольно высоком уровне, на днях пошла вниз - на фоне информации о росте запасов в США и резком всплеске добычи сланцевой нефти. Если в январе WTI (марка нефти, добываемой в Техасе, служит ориентиром для мировых цен на сырую нефть) подбиралась к $56 за баррель, то к 10 марта упала ниже $49.

Мы не раз писали, что Америка стала мировым регулятором цен. Стоит ОПЕК и России сократить добычу, чтобы повысить их, как в игру включается сланцевая нефть. И все бы хорошо, но чрезмерная добыча может сбить цены - и снова подкосить отрасль и рынок. «По удельному весу на мировом рынке сегодня мы уже почти сравнялись с ОПЕК», - отметил Гарольд Хэмм, гендиректор Continental Resources, одного из крупнейших сланцевых производителей в США. Выступая недавно в Хьюстоне на CERAWeek, одной из самых важных конференций на этом рынке, он выступил с предостережением, не типичным для отрасли, нацеленной на быстрый рост и конкуренцию с ОПЕК. По его мнению, рост инвестиций в сланцы «прикончит» сектор: «Добыча нефти в США может довольно ощутимо возрасти, но рост добычи должен быть постепенным, иначе мы убьем рынок».

Какое отношение это имеет к недвижимости? Вспомните «энергетический план Трампа», предусматривающий постройку новых трубопроводов и снятие всех ограничений на разведку и добычу, что ускорит крах рынка нефти. А он может стать катализатором нового кризиса, призрак которого все явственнее просматривается за победными реляциями с биржевых фронтов. Ибо финансовая масса у банков и так велика, а куда пойдут капиталы инвесторов, выведенные из нефтянки? И куда пойдут средства, высвободившиеся у корпораций после снижения налогов? На развитие технологий? Это вряд лиѕ

Вместо резюме

Каковы же выводы? Спрос на жилье растет, значит, банки снова щедро дают кредиты, и ситуация все более начинает напоминать 2000-ые. И если Трамп и Конгресс к лету повторят шаги Буша-младшего по снижению корпоративных налогов и ослаблению регулятивной роли государства в финансовой сфере, то освободившиеся капиталы могут хлынуть на рынок недвижимости и через два-три года можно ждать кризиса. Но он может наступить и раньше, если Трамп начнет тарифные войны с Мексикой и Китаем, нашими главными торговыми партнерами.

Между прочим, основной поток мексиканского экспорта в США отнюдь не перец, манго и текила, но автомобили, электроника, промышленное и медицинское оборудование и т.д., так что если война с мигрантами подкосит наше сельское хозяйство, строительство и торговлю, то тарифная война больно ударит по индустрии. Что касается Китая, то, к примеру, та же «Дженерал Моторс» продает там более 3,6 млн своих авто, а на родине меньше. Так что все сейчас зависит от мудрости и осмотрительности Трампаѕ

Но главный парадокс в том, что если даже наши корпорации направят освободившиеся капиталы на развитие технологий, то не факт, что ситуация станет лучше. Как бы ни наоборот! Во всяком случае, потребуются кардинально новые подходы, поскольку при этом кризис во всех областях нашей жизни, в том числе и в сфере недвижимости, может обернуться совершенно иной стороной, еще более пугающей. Однако нынешняя администрация явно к этому не готова.



    Партнеры