Недвижимость: беспроигрышное капиталовложение или неоправданный риск?

Риэл-истейт - любимый мираж Aмерики

Среди американцев распространена точка зрения, что нет лучшего вложения денег, чем в риэл-истейт. Впрочем, так думают не только американцы – в бывшем Советском Союзе, например, тоже очень многие в этом убеждены.

Риэл-истейт - любимый мираж Aмерики

Но ряд экспертов предупреждают: будьте осторожны и проявляйте трезвое мышление, когда речь идет о вложении денег в недвижимость. Это не легко, не просто и не безопасно – нет никаких гарантий, что ваши деньги не пролетят «мимо кассы».

Авторитетный финансовый Интернет-ресурс Bankrate.com задался целью выяснить: какие инвестиции считают наиболее выигрышными жители США? В июле этого года он провел опрос, который показал, что больше всего респондентов отдают предпочтение покупке недвижимого имущества. На втором месте среди предпочитаемых капиталовложений оказались «наличные инвестиции», что подразумевает банковские срочные вклады и тому подобные инструменты (которые, отметим к слову, в последние годы дают крайне низкий процент на вложенный капитал). И лишь на третью позицию вышли акции – ценные бумаги, сопряженные с риском, но теоретически способные принести высокую отдачу. (Когда-то они обладали и такой практической способностью, но, похоже, эти времена ушли в прошлое).

Последствия испуга

Такой расклад инвесторских преференций эксперты объясняют тяжелыми последствиями финансовых кризисов 2000-го и 2008 годов, когда многие триллионы долларов личных сбережений, вложенных в ценные бумаги, буквально улетели в форточку. Недвижимость воспринимается как нечто солидное, устойчивое и не готовое превратиться в дым при возникновении очередного финансового пожара. Другая надежная, в обывательском представлении, альтернатива – живые деньги в чулке, под матрацем или в виде тех самых «наличных инвестиций», что по сути то же самое. После кризиса 2008-2009 годов правительство США увеличило государственное страхование банковских вкладов со 100 до 250 тысяч долларов. Значит, деньги в банке будут так же целы, как и под подушкой (хотя и навар от них примерно такой же – практически нулевой).

Меня, однако, удивляет наивная вера миллионов людей в надежность риэл-истейта. Как-то очень быстро все забыли, что «Великая рецессия-2» началась в конце 2007 года именно с рынка недвижимости: оттуда кризис перекинулся на весь финансовый сектор, а затем и на реальную экономику. Забыли о принудительных аукционах конфискованных банками домов, владельцы которых оказались неспособными выплачивать моргидж. Забыли о целых районах, состоящих из безжизненных многоэтажных домов-призраков во Флориде, Калифорнии, Неваде и других штатах. Народ покупал недвижимость, как с цепи сорвавшись, в надежде на ее выгодную перепродажу, но произошел, как говорится, облом... Можно было бы испугаться риэл-истейта на всю оставшуюся жизнь, но, похоже, американцы не из пугливых. Кстати, особой «безбашенностью» отличаются на жилищном рынке Нового Света наши соотечественники.

Люди, вы неправы, остановитесь! Предупреждение такого рода звучит из уст самого выдающегося специалиста по недвижимости – Роберта Шиллера, человека, в честь которого назван индекс Кейса-Шиллера, главный индикатор состояния рынка риэл-истейта. Профессор Йельского университета и лауреат Нобелевской премии по экономике указывает, что «за столетие с 1915-го по 2015 год реальная стоимость земли, используемой под сельскохозяйственные угодья (с коэффициентом индекса потребительских цен), увеличилась лишь в 3,1 раза, по данным Министерства сельского хозяйства». Двести процентов прироста за сто лет – небогато. Но еще хуже обстоит дело с ростом стоимости домов, которые за тот же столетний период подорожали всего лишь в 1,8 раза, т.е. на 80%.

Для сравнения: валовый внутренний продукт (ВВП) США за период с 1929 года (только тогда появились первые замеры ВВП) до 2015 года вырос в 15,5 раза, или на 1450%. «Это значит, – говорит Шиллер, – что в долгосрочной перспективе ни сельскохозяйственная земля, ни жилье не являются хорошим капиталовложением». Профессор поясняет в отношении жилья, что его долгосрочная ценовая динамика жестко зависит от спроса и предложения: никаких чудес не бывает, рынок быстро «устаканивает» любые ценовые эксцессы. «Когда цены растут, компании строят больше домов, и на рынке возникает избыточное предложение – цены падают», – говорит Шиллер.

Первый дом не считается

Значит ли этот урок экономики от Нобелевского лауреата, что вы не можете заработать на купле-продаже домов или квартир? Нет, не значит. Но, как разъясняет Шиллер в своей книге «Нерациональное изобилие» (Irrational Exuberance), в Америке на рынке жилья творится то, чего вы не увидите в других странах.

К «Великой рецессии» 2008–2009 годов Америка подошла с процентом домовладения, превышающим 67%. После кризиса, в 2014 году, домовладение по-прежнему составляло без малого столько же – 64%. Приблизительно такой процент установился в американской жизни очень давно, более полувека назад – с 1960 года: уже тогда свои дома были у 62,1% семей. Больше всего собственного жилья на Среднем Западе, а самый низкий процент домовладения – в западных штатах. Собственное жилье, что естественно, доминирует в сельских районах и в пригородах мегаполисов.

Но вот что интересно: содержание собственного капитала в цене дома (home equity) неуклонно уменьшалось с момента окончания Второй мировой войны по сей день, и сегодня оно в среднем составляет менее 50% стоимости дома или кондоминиума. А т.н. home equity – это то, подо что миллионы американцев берут займы в банках для оплаты учебы детей и на другие крупные расходы.

Возвращаясь к купле-продаже и к дому или квартире как инвестиции: на курсах риэл-истейта будущим агентам по продаже недвижимости первым делом внушают, что твое жилье – это твое жилье, но никоим образом не твое капиталовложение. Другое дело – если у тебя уже есть дом и ты купил еще один под сдачу жильцам, чтобы «стричь с него купоны»: такой второй дом – капиталовложение (которое, опять же, может окупиться или не окупиться).

Твое жилье – это то, за что ты всегда будешь платить, даже после полной выплаты ипотечного займа (моргиджа). Ты будешь платить налог на недвижимость, который в некоторых хороших пригородных районах составляет до $20 000 в год и больше; ты будешь покупать страховку на ответственность домовладельца, будешь страховать свое имущество и т.д.; тебе придется платить за текущие и капитальные ремонты твоей собственности, за каждое спиленное на твоем участке дерево, за каждый починенный водопроводный кран и за многое другое, о чем не ведают живущие в съемных квартирах.

Не всегда и не для всех

Конечно, качество жизни в собственном доме с участком совсем другое, чем в квартире. Это особенно важно для молодых семей с детьми – у детей есть хорошее жизненное пространство, место для игр, приглашения сверстников и т.д. Молодые родители, как правило, работают и получают достаточно денег, чтобы содержать свое дорогостоящее жилье. Но когда дети выросли и уехали кто куда, а их пожилые родители остаются жить в большом доме, который надо оплачивать уже не из зарплаты, а из пенсии, – тут дом становится для очень многих непосильной обузой, от которой они избавляются. Тем более, что и физически содержание дома пенсионерам, за редкими исключениями, уже не по силам - одни артриты и радикулиты чего стоят...

И еще несколько штрихов к картине «Недвижимость как инвестиция». Если вдруг вы захотите заниматься этим на регулярной и профессиональной основе, в качестве агента риэл-истейта или риэлтора, помните, что это – не работа, на которую вы поступаете в качестве служащего, а ваш собственный бизнес на ваш собственный страх и риск. Вам неизбежно придется вкладывать в него деньги – например, платить из своего кармана за лицензию, за размещение объявлений, за транспорт, за страховки и т.д. Бизнес этот удачно складывается и начинает приносить прибыль далеко не всегда – ваши вложения легко и быстро прогорят, если в вас нет задатков сейлсмена, умения «впаривать» продаваемый товар, убеждать и угождать.

Ну, а если вы хотите зарабатывать деньги на недвижимости в более скромном формате – сдавая внаем принадлежащие вам помещения, – вам надо учитывать, что роль лендлорда тоже сопряжена с ответственностью, расходами и риском. Вы можете налететь на квартиросъемщиков, которые превратят вашу собственность в помойку. Вам может оказаться чрезвычайно трудно выселить тех, кто не платит вовремя и/или загадил ваш дом или квартиру. Вам придется постоянно выслушивать жалобы, просьбы и пожелания жильцов и хотя бы частично их удовлетворять, расходуя свое время и деньги. «Стричь купоны» без усилий и проблем – нереальная мечта.

С учетом всего этого – живите на доброе здоровье в вашем доме или в не вашей квартире. И, если можете, умеете, хотите и не боитесь, – зарабатывайте деньги на риэл-истейте. Удачи!

Что еще почитать

В регионах

Новости региона

Все новости

Новости

Самое читаемое

Популярно в соцсетях

Автовзгляд

Womanhit

Охотники.ру